2022年一季度郑州市房地产市场分析

郑州楼市

进入2022年，在整体宏观政策持续维稳，政策层面积极引导，预期转好的大背景下，“房住不炒”依然是郑州楼市的主基调，维稳楼市、提振信心是当务之急。一季度，郑州房地产市场基本延续了去年年底的情形，叠加疫情反复，市场信心不足，即便郑”19条”“救市”新政出台，意在刺激需求、利好供给、纾困房企，但实际影响有限，提振意义更大，依旧难言“小阳春”。虽然利好频出，但购房者观望情绪依然浓厚，政策的影响有一定滞后性，信心恢复需要时间，楼市依然承压，不容乐观。如果未来1-2个月市场环境还不见明显好转，不排除政策加码的可能性，预计二季度稳定市场新政将持续出台。

房地产相关政策及资讯 • 国家

2022.01.17

央行：1年期和5年期以上LPR“双降”

人民银行发布公告称，为维护银行体系流动性合理充裕，当天开展7000亿元中期借贷便利（MLF）操作和1000亿元公开市场逆回购操作。中 期借贷便利（MLF）操作和公开市场逆回购操作的中标利率均下降10个基点。1月20日，新一期贷款市场报价利率（LPR）出炉，1年期和5年期以上 LPR较上一期分别下调10个和5个基点。

2022.01.20

住建部会议：充分释放居民住房需求

住建部全国住房和城乡建设工作会议召开，部署2022年住房工作。会议提到：

加强房地产市场调控：坚决有力处置个别头部房企房地产项目逾期交付风险，持续整治规范房地产市场秩序。

稳增长：充分释放居民住房需求、新型城市基础设施建设投资需求潜力，同步推动扩内需、转方式、调结构，促进经济实现质的稳步提升和量的合理增长。

推进住房供给侧结构性改革：坚持租购并举，多主体供给、多渠道保障，优化住房供应结构。大力增加保障性租赁住房供给，以人口净流入的大城市为重点，全年建设筹集保障性租赁住房240万套(间)。

2022.1.29

财政部：去年土地出让收入87051亿元，同比增长3.5%

财政部公布的2021年财政收支情况显示，2021年全年，国有土地使用权出让收入87051亿元，同比增长3.5%。

从财政部公布的数据来看，2021年土地出让收入金额创下历史新高，不过，和历年的土地出让收入涨幅相比，3.5%的增幅呈明显放缓态势。

2022.02.08

央行：保障性住房房贷不再纳入房地产贷款集中度管理

人民银行、银保监会发布《关于保障性租赁住房有关贷款不纳入房地产贷款集中度管理的通知》提出，银行业金融机构向持有保障性租赁住房项目认定书的保障性租赁住房项目发放的有关贷款不纳入房地产贷款集中度管理。鼓励银行业金融机构按照依法合规、风险可控、商业可持续的原则，加大对保障性租赁住房发展的支持力度。

2022.02.24

住建部：首提转变房地产主导的增量建设方式

国新办举行了推动住房和城乡建设高质量发展发布会，定调2022年楼市：

以“保交楼、保民生、保稳定”为首要目标，坚决有力处置个别房地产企业因债务违约所引发的房地产项目逾期交付风险。

转变由房地产主导的增量建设方式。统筹推进老厂区、街区、老旧小区改造、居住社区建设、既有建筑改造、内涝治理、海绵城市建设和新城建等城市更新项目的落地。

大力推进“新城建”，也就是基于数字化、网络化、智能化的新型城市基础设施建设。

探索城市更新可持续模式。加快城市基础设施和公共服务设施更新改造，完善城市交通系统，提升城市服务和安全韧性水平。

大力增加保障性租赁住房供给。全年建设筹集保障性租赁住房240万套（间）。新筹集公租房10万套，棚户区改造120万套。加大中央财政补助资金的支持力度，落实税费优惠政策。对于企事业单位、社会团体向其他组织、个人和专业化住房租赁企业出租保障性租赁住房的，房产税由12%减按4%的税率来征收。

2022.02.25

政治局会议：今年工作稳中求进，强化金融风险防控

中共中央政治局召开会议，会议强调，要强化党中央对金融工作的集中统一领导，坚定不移走好中国特色金融发展之路。要强化金融风险防控，坚决维护金融稳定大局。

2022.03.02

国新办发布会：房地产泡沫金融化势头得到根本扭转

银保监会主席郭树清与五家大型金融机构董事长一同出席国新办新闻发布会表示，2021年，重点领域风险持续得到控制，宏观杠杆率下降大约8个百分点。五年时间内处置不良资产约12万亿元，最近两年处置6万多亿元。

在房地产金融方面，郭树清介绍，房地产泡沫化金融化势头得到根本扭转。“现在房地产需求结构产生了一些变化，对金融业而言是一件好事。但我们不希望调整得太剧烈，对经济影响太大，还是要平稳地转换。”

2022.03.05

两会政府工作报告：全年GDP增长目标设定为5.5%左右

十三届全国人大五次会议在人民大会堂开幕，2022年政府工作报告要点如下：

明年全年GDP增长目标设定为5.5%左右，通胀目标定为3%左右，把稳增长放在更加突出的位置，继续做好“六稳”、“六保”工作，强化跨周期和逆周期调节，为经济平稳运行提供有效支撑。就业目标新增1100万人以上，城镇失业率5.5%以内。

财政政策：注重精准可持续，减税降费力度增加。

货币政策：加大稳健的货币政策实施力度，支持实体经济更有力。

房地产：报告明确保障群众住房需求，坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，探索新的发展模式，坚持租购并举，加快发展长租房市场，推进保障性住房建设，支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求，稳地价、稳房价、稳预期，因城施策促进房地产业良性循环和健康发展。报告未提及房地产税。

2022.03.08

银保监会、央行：支持住房租赁市场健康发展缓解新市民住房压力

为支持鼓励银行保险机构提高新市民金融服务的可得性和便利性，切实增强新市民的获得感、幸福感、安全感，银保监会、人民银行联合印发了《关于加强新市民金融服务工作的通知》，其中提到：

新市民主要是指因本人创业就业、子女上学、投靠子女等原因来到城镇常住，未获得当地户籍或获得当地户籍不满三年的各类群体，包括但不限于进城务工人员、新就业大中专毕业生等，目前约有三亿人。

鼓励商业银行充分运用信息技术手段，合理满足其购房信贷需求。

房地产相关政策及资讯 • 地方

2022.02.17

河南人口密度出炉，居全国第8位

河南省统计局发布统计数据，第七次全国人口普查结果显示，河南人口密度不断增大。在河南16.7万平方公里的土地上，居住着9937万的常住人口，人口密度为595人/平方公里，比全国平均水平高出448人/平方公里，在全国31个省、自治区、直辖市中排第8位，在中部六省中居第1位。

2022.02.17

河南2025年城镇化率将达到63%

河南省新型城镇化规划（2021—2035年）出炉，根据规划，2020年全省常住人口城镇化率和户籍人口城镇化率分别达到55.43%和36.09%，增幅居全国前列且两者差距持续缩小。预计到2035年，全省城镇人口增量将超过2100万人，约占全国城镇人口增加总量的十分之一。

到2025年，我省城镇化水平和质量稳步提升，全省常住人口城镇化率达到63%左右，城镇化率年均增速约1.5个百分点，5年新增城镇常住人口800万人左右，城镇基本公共服务覆盖全部未落户常住人口。

2022.03.01

郑19条为楼市解压纾困，提振信心

郑州市发布《关于促进房地产业良性循环和健康发展的通知》，从支持合理住房需求、改善住房市场供给、加大信贷融资支持、推进安置房建设和转化、优化房地产市场环境五个大项十九个具体实施措施，为郑州房地产市场解压纾困、提振信心，涉及房贷、改善、房价、地价、补贴。重点如下：

实施新的人才引进计划，鼓励外来务工人员在郑买房。

取消“认房又认贷”，放宽限购门槛。对拥有一套住房并已结清相应购房贷款的家庭，为改善居住条件再次申请贷款购买普通商品住房，银行业金融机构执行首套房贷款政策。子女、近亲属在郑工作、生活的，鼓励老年人来郑投亲养老，允许其投靠家庭新购一套住房。

引导在郑金融机构加大个人住房按揭贷款投放，下调住房贷款利率。允许高品质楼盘价格上浮。

完善公共配套和基础设施，刺激房地产需求。

推进安置房货币化安置。

取消二手房交易差额税。同一天，郑东新区、中牟县二手房差额税政策取消。

2022.03.08

郑州市推进棚改货币化安置意见出台

郑州市政府发布《郑州市人民政府办公厅关于积极推进大棚户区改造项目货币化安置工作的实施意见》。意见提到，通过实施货币化安置，满足动迁群众多元安置需求，缩短群众安置周期，提高安置效率，减少过渡安置费用，集约建设用地，消化存量房源，促进房地产市场健康持续发展。结合安置房建设三年攻坚行动，集中利用3年时间，大力推进货币化安置，确保2024年群众回迁安置全部完成。

2022.03.11

河南规范商品房预售资金：重点监管资金不得用于缴纳土地款

河南省住建厅、人民银行郑州中心支行、河南银保监局等三部门公布《关于进一步规范商品房预售资金监管工作的意见》提出：房地产开发企业预售商品房取得的全部收入，包括定金、首付款、分期付款、一次性付款和银行按揭贷款、住房公积金贷款等，均应纳入商品房预售资金监管范围。

监管账户收取的房价款属于重点监管资金的，经批准后专项用于支付项目工程建设费用，包括项目建设必须的建筑材料、设备和施工进度款等相关支出，不得用于支付其他借(贷)款的本金和利息，不得用于缴纳土地价款、罚金、支付营销费用及房地产开发企业员工工资等。


2022年一季度，整体宏观政策持续维稳，政策层面积极引导，预期转好。充分释放居民住房需求，化解房企资金流动性风险，行业环境改善预期明显。LPR下调，对促进购房需求释放有积极意义。

郑州市适度放松调控维稳房地产市场，郑州”19条”新政出台，取消二手房交易差额税，释放改善需求，促进房地产市场回暖，缓解当下市场压力，提振市场信心，政策对二手房和改善类产品市场有较大的利好。推进棚改货币化安置，持续扩大保障性租赁住房供给，解决符合条件的新市民、青年人等群体的住房困难问题，全面促进郑州市房地产业良性循环和健康发展。

郑州市房地产市场概况


土地市场

01

土地成交量

2022年一季度，为非集中供应阶段，无住宅用地供应。郑州市自然资源和规划局通过公开招拍挂方式出让成交土地共26宗，成交面积共1679.47亩，成交金额103.65亿元。本分析报告土地出让数据均来源于中国土地市场网,包含该网站2022年4月1日之前公布的郑州市本级招拍挂出让所有土地。季度成交量详情见下图：

02

各用途土地面积占比

其中住宅用地成交13宗，成交面积862.96亩；商业用地成交4宗，成交面积169.43亩；工业用地成交9宗，成交面积647.08亩。各用途土地成交面积占比情况见下图：

03

地面价及楼面地价

2022年一季度郑州市国土局通过公开招拍挂方式出让成交住宅用地、商业用地及工业用地地面均价、楼面地价见下图：

04

各用途土地成交面积与成交均价详情


新建商品房市场



01

供销量价及去化周期

2022年一季度，主城区新建商品房供应量为67.20万平方米，商品房累计销售160.65万平方米。

新建商品住宅

2022年一季度，郑州市主城区新建商品住宅供应约52.94万平方米，环比下降约74%。累计销售106.66万平方米，环比下降约45%。销售均价15368元/平方米，环比下降约0.12%。截至2022年3月郑州市商品住宅库存量为1058.29万㎡，环比下降2%，同比上涨2%，近一年郑州市商品住宅月均去化65.44万㎡，在不增加新供应的情况下，可消化16.2个月。新建商品住宅季度供销量价见下图：

商业

2022年一季度，郑州市主城区商业供应约0.99万平方米，环比下降约75%。累计销售6.93万平方米，环比下降约53%。成交均价为18326元/㎡，环比上涨55%。截至3月商业市场库存量为307.4万㎡，环比下降1%，同比下降1%。近一年郑州市商业月均去化3.13万㎡，同比上涨14%，在不增加新供应的情况下可消化98.21个月，包含自持体量约191万㎡，实际库存约116.4万㎡，实际去化周期为37.19个月，整体去化压力较大。商业房季度供销量价见下图：

办公

2022年一季度，郑州市主城区办公供应约3.59万平方米，环比上升约138%。累计销售26.83万平方米，环比上升约155%。销售均价19087元/平方米，环比上涨约50%，金融岛集中备案拉高了均价。截至3月份库存量为139万㎡。按照近一年郑州市办公月均去化3.82万㎡，在不增加新供应的情况下可消化36.5个月。剔除金融岛集中备案影响，实际月均去化为1.90万㎡，去化周期为73.2个月，整体库存压力较大。商业房季度供销量价见下图：

公寓

2022年一季度，郑州市主城区公寓供应约9.45万平方米，环比下降约48%。累计销售14.57万平方米，环比下降约12%。销售均价9142元/平方米，环比下降约4%。截止2022年3月公寓存量为462.9万㎡，环比下降2%，同比上涨6%。3月成交偏高，将近一年月均去化拉高至4.64万㎡，相应的降低去化周期至99.7个月，但整体库存压力大。公寓季度供销量价见下图：

02

商品住宅本外地购房情况

2022年3月份，本地人购房占总购房的22%，外地人购房占总购房的78%，较上月下降3.5%。


03

商品住宅购房按揭付款情况

2022年3月，市区商品住宅按揭付款方式占比70.39%，较上月下降1.46%；一次性付款占比28.69%，较上月上涨1.54%；分期性付款占比0.92%，较上月持平。


04

购房人户籍分析


二手住宅市场



01

郑州市主城区二手住宅成交量

2022年一季度，郑州市主城区住宅二手房共成交8741套，环比下降16%。3月成交3627套，环比上升46%。详情如下图所示：（数据来源：郑州市住房保障和房地产管理局 ）

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02

郑州市主城区二手住宅参考均价

2022年一季度，郑州市主城区住宅二手房参考均价15494元/平方米，环比下降1%，同比基本稳定。郑州市主城区住宅二手房2022年一季度每月参考均价如下图所示：（数据来源：搜房网报价）

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各区住宅二手房参考均价如下图所示：

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市场分析及展望

市场分析

进入2022年，整体宏观政策持续维稳，政策层面积极引导，预期转好。充分释放居民住房需求，化解房企资金流动性风险，行业环境改善预期明显。LPR下调，对促进购房需求释放有积极意义。

纵观整个一季度，郑州房地产市场基本延续了去年年底的情形，叠加疫情反复，市场信心不足，房企资金有所缓解但依旧困局重重。即便3月初郑州”19条”“救市”新政出台，缓解市场悲观情绪，房地产市场迎来短暂的兴奋期，整体成交有所提升，但实际影响有限，提振意义更大，依旧难言“小阳春”。

一季度，为非集中供应阶段，无住宅用地供应。受疫情和春节假期影响，一季度商品住宅成交量为五年最低值，成交均价环比基本稳定，商办市场依然去化难，去化压力大。

商品住宅：供52.94万㎡，环比下降约74%。销106.66万㎡，环比下降约45%。销售均价15368元/㎡，环比下降约0.12%。

公寓：9.45万㎡，环比下降约48% 。销14.57万㎡，环比下降约12%。销售均价9142元/㎡，环比下降约4%。

办公：供3.59万㎡，环比上升约138%。销26.83万㎡，环比上升约155%。销售均价19087元/㎡，环比上涨约50%。

商业：供0.99万㎡，环比下降约75%。销6.93万㎡，环比下降约53%。

住宅二手房：共成交8741套，环比下降16%。3月成交3627套，环比上升46%。参考均价15494元/㎡，环比下降1%，同比基本稳定。

展望

在整体宏观政策持续维稳，政策层面积极引导，预期转好的大背景下，“房住不炒”依然是郑州楼市的主基调，求稳是主要目的。促进房地产市场回暖，缓解当下市场压力，提振市场信心是促进郑州房地产市场健康、平稳发展的当务之急。

然而虽然利好频出，但购房者依然有较为浓厚的观望情绪。政策的影响有一定滞后性，信心恢复需要时间，楼市依然承压，不容乐观。如果未来1-2个月市场环境还不见明显好转，不排除政策加码的可能性，预计二季度稳定市场新政将持续出台。