郑州是救市失败？还是楼市熄火？

浮云

3月1日郑州出台“最猛烈”救市十九条，为1.0版本。随后限售调整、养老、改善购房套数+1是2.0版本。

4月15日郑州面向全球召开青年创新创业行动新闻发布会，其中扩大购房补贴到技工院校及专科生，是3.0版本。

那么救市一个多月最终的市场反馈是怎么样的？当下市场的真实刻度？

我们需要一篇郑州市场全景解析。


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从新房角度来看，2022年第一季度15931套新房低于同期的2019年、2020年和2021年。2022年1月5269套、2月3870套、3月6792套新房销售量也都低于2021年同期。

集中开盘情况来看市场也均有较大幅度下滑。


从二手房角度来看，2022年第一季度的二手房销量也是整体低于2021年的，同样反应出市场整体尚未迎来根本性转折。

但最大的不同是2022年Q1的二手房销量相比2019、2020年明显提升。很明显，同比郑州新房，郑州二手房走出了独立的市场行情。

总结：

1、先有量升，才有价涨，从量价逻辑来说，郑州没有进入上涨通道！

2、如果不救市，很明显郑州市场将进入5年最惨。

3、参考2019、2020市场数据，当下只能说勉强止住市场颓势。

4、因为差额税及新房交房的安全性顾虑，二手房市场表现已经显著优于新房。

5、当然任何政策都需要时间去持续反馈，目前还在持续观察。

还有一个非常重要的原因是疫情的影响，客户流入困难。从3月的客户构成发现，郑州省外客户购房比例有了明显提升，但疫情阻断了客户的流入。


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比市场状况更重要的是市场规律的呈现。

以下为根据房管局备案数据、郑州楼市开盘监控、机构数据综合评估的1-3月新房项目销售排行。

ps.有的项目多备案数据，比如绿都花语城、有的项目入市时间较短，比如华润琨瑜府，有的项目1-2月销售强劲，3月疲软如融创。

郑州市场呈现了比较大的变化：

1、刚需项目而言，目前是开发商品牌、产品和价格战的混合体。购房者出于安全性考虑，大开发商非常重要，即便如此不特价难卖房。

2、目前市场集中度已经非常高。不仅包括区域的集中度也包括项目的集中度。比如同样是经开区，保利天汇、华润凯旋门和其他项目的销售差距比较大；

3、郑州房价中位数而言，大部分人普遍认可金水北和老经开；

4、改善项目成交量迎来了非常大的增长，比如北龙湖正在从过去的小众市场转为标准性改善市场；

5、学区概念对项目价值和销售有非常明显的赋能，比如美盛教育港湾；

6、在金水北（美盛教育港湾）、老经开（保利天汇）销量第一的项目往往价格最贵，性价比相对较低，很明显对于这里的客户，价格已经非核心要素；

从二手房角度来看，和新房特征比较相似：

1、销量前列的多是刚需项目；

2、以正弘数码公寓为代表的低总价学区房常年霸榜；

除此之外，整个二手房还需要特别关注：

1、新政第一周龙之梦8天成交13套；

2、3月全郑州共成交300万以上92套，郑东新区共成交250套，其中300万以上房源48套；金水区共成交519套，300万以上成交28套；两个区域共成交300万以上房源76套；

3、同样是学区大户型：天下城上个月共成交8套，2套小户型，其余6套总价都在400万以上，阿卡迪亚3月成交4套，文博花园成交0；

这里面有几个非常重要的逻辑：

1、300万以上改善数量有了明显增加，整体还是改善诉求；

2、除郑东新区、金水区以外其他区域有很明显的价格天花板，300W以上成交大幅度下跌，其他区域买入记得控制总价；

3、学区+次新组成王炸组合，无论是价格还是流动性都是佼佼者；

4、纯学区的老破在教育政策不确定性的背景下，接受度大幅度下滑；

5、对于收益变现来说，区域是前置条件，品质是必选要素；

整体总结：

1、相比郑州过去刚需为主市场，当下改善比例大幅度增加；

2、区域、品质、学区核心要素没有发生转移；

3、区域与区域、板块与板块、项目与项目分化更加剧烈；

4、刚需对品牌与价格敏感，核心区对产品或者学区敏感；

5、分化的前提与经济有关，社会财富K字形分化前提下，有积蓄的改善人群明显抗风险能力更强，有余力进行置业；


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回到整个大郑州市场的基本面，市内八区和环郑区域继续分化。

市内八区新房销量已经在65%以上。

环郑价格体系几乎和市场感知完全一样，2018年进入热度最高峰，2019开始下降，随后价格一路崩塌。

郑州主城区整体销售均价比较稳定，和市场感知冲突的核心原因是郑州市内八区也是严重分化的。

管城区13070元/㎡、中原区11900元/㎡、惠济区13850元/㎡、高新区12650元/㎡的销售均价完全对应了过去3年郑州3-4环的价格战。

所以主城区价格稳定更多的是老经开、金水区、东区的销量拔升、价格的提高中和了这部分降价。比如过去三年老经开、金水北、北龙湖在整个郑州市场都相对稳定。

库存及去化周期角度来看：

环郑市场恢复遥遥无期，整体去化周期超过50个月，未来3年很难翻身，建议放弃。


特别像绿博、南龙湖几乎是半沉船状态，天量库存高悬！

郑州主城区的去化周期相对乐观一些，但也可以明显看出：

第一、至少今年郑州是没有集中行情，有的只可能是单个项目的热销；

第二、如果没有更加积极的政策或者销量的提升，纯投资很难短期收益；

所以当下在郑州购房要充分理解购房逻辑的变化，区域、板块、项目之间分化很大，单个项目单个分析。


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目前大家更关心的是未来的楼市走向。

但当下的楼市早已经不是楼市问题，而是经济问题。当下也必须用宏观经济去理解房地产问题、理解市场。

第一、疫情影响了经济、收入、购买力，加上安全感和工作顾虑，购房人群减少；

第二、经济的走向直接影响了投资预期；

第三、K字形分化，有钱人有能力抵抗风险，所以改善需相对求稳固；

最重要的一点是当下政府必须托底救市。

不仅是郑州，全国已经有超过70城松绑放松楼市，不乏昆明、兰州这些省会城市、深圳、广州、上海等一线城市，以及南京、苏州、无锡、东莞、佛山等重点城市。

2021 VS 2022 房地产的画风早已经大变！

作为一个非常特殊的年份，GDP5.5%的经济目标正在极限承压。一季度凭借1-2月的先发优势，才勉强维持到4.8%。

一、出口增速明显下跌。


1、动态清零政策下、防疫成本大幅度增高、中国防疫的比较优势迅速降低；

2、国外生产的恢复、订单抢夺。

目前越南的出口增速已经超过我国，我国出口的市占率下降是必然现象。


3、上海对整个中国出口的重大影响

上海占据了整个中国出口的21%，港口堵塞，以及疫情带来的运力下降，卡车司机全国性短缺、生产、运输效率大幅度降低，出口问题正在持续发酵。

一季度出口增速已经开始下滑，更大的问题还在二季度。

二、消费萎缩

消费领域，3月前三周迁徙规模下降50%，餐饮业流水下降44%，酒店入住下降14%，乘用车等销量增速下滑30%。

3月份，整个国内社会消费品零售总额34233亿元，同比下降3.5%。其中，除汽车以外的消费品零售额30560亿元，下降3.0%。

3月和2月之间是10个百分点的暴跌，消费形势已经非常严峻！

疫情对收入和消费环境（线下消费）的影响非常大，至少在本轮疫情结束前，消费很难有大的提升。

三、投资

制造业、基建和房地产三张牌，都在拼命往外打。

3 月份，制造业 PMI 为 49.5%，已经在荣枯线以下。制造业今年有许多不确定性因素，比如出口问题，比如俄乌战争的上游通胀问题。


基建是今年中国经济的王炸。

3 月 29 日，国常会已明确提出，“要抓紧下达剩余专项债，去年提前下达的额度 5 月底前发行完毕，今年下达的额度 9 月底前发行完毕”。

一季度基建投资增长10.5%是当下经济的核心支撑。

目前严重拖后腿的就是房地产。


从去年开始全国房地产开发投资增速一路暴跌。

2022年1-3月全国房地产开发投资增速只有0.7%! 要知道今年郑州房地产开发投资的目标就有8%，这中间有数量级的巨大差距。

对于今年的经济命题来说，稳增长的最大课题就是稳地产。

第一步，如何引导地产走出风险区，结束剧烈下滑？

第二步，如何大幅度加强信心？

第三步，如何有效增长？

这不仅是郑州的问题，也是全国的问题。无论宽货币、宽信用，还是政策的改革，我们今年一定会见证到。

当下第一步是防疫，第二步是搞经济

虽然不知道过程是什么？但结果已经预料到了！无牌可打的情况下，房地产投资必须挺上去。

三道红线放松；
利率继续打折；
首付比例调低；
限购、限购继续宽松；
购房补贴；
……


过去你觉得牢不可破的政策今年都会松动，一切皆有可能！一切也才刚刚开始！

所以对于楼市我们唯一确定的是绝对不可能更差，而且一定会变好！但会不会达成投资预期？

看天！